¿Eres vendedor? Es necesario que conozcas por qué fases pasará tu vivienda antes de que se venda. José Luis Escudero, experto inmobiliario en Motril, nos da las claves.
Las 4 fases en las que se basa la venta de una vivienda:
1ª Plan de viabilidad de venta: esta fase es fundamental para nuestra meta, ya que es necesario saber cuáles son los puntos fuertes y resaltarlos, y conocer a la perfección cuáles son sus carencias ya que todas las viviendas las tienen. ¿Qué debemos conocer bien?
a. Situación: la zona donde está ubicada la vivienda es algo esencial, ya que para la mayoría de los compradores es uno de sus mayores condicionantes, conocer los servicios que ofrece la zona y potenciar su ubicación.
b. Características: la distribución, la superficie, el estilo arquitectónico y sobre todo la orientación es algo esencial que debemos conocer a la perfección para poder responder preguntas complicadas de los compradores.
c. Estado de conservación: aunque la mayoría de las reformas son personales, una vivienda reformada o en buen estado de conservación aceleran el proceso de la venta; está claro que a veces con un simple pintado de la vivienda y una despersonalización tendremos un mejor resultado, ya que el comprador a veces no tiene tanta la imaginación….
d. Situación legal: a veces la realidad no es la misma que nos dicen los papeles, por eso es importante conocer estas peculiaridades para saber si es viable vender nuestra vivienda. Ejemplos claros son los que suceden con viviendas de protección oficial o aquellas viviendas antiguas que no tienen todos los metros en la escritura, etc. a veces podemos tener un problema si ha llegado el comprador pero los papeles no están en regla.
Lo más importante ¿cuánto vale mi casa?
Los criterios más utilizados por los vendedores para fijar el precio que quieren por su casa son:
- Poner un precio pensando en lo que pagó por ella cuando la compró.
- Determinar el precio pensando en lo que se gastó en reformarla.
- Construir el precio pensando en la necesidad económica que tiene para comprar otra.
- Fijar el precio pensando en lo que vendió su vecino.
- Determinar el precio guiado por lo publicado en internet.
Sin embargo ninguno de estos criterios nos sirve para valorarla.
Lo más importante para valorarla es tener datos y los datos los encontramos en testigos de venta reales de propiedades de similares características que se hayan vendido en los últimos 6 meses en la zona donde está nuestra vivienda; una vez tenemos al menos 10 testigos podremos determinar el precio. Probablemente, el vendedor no tendrá datos, sin embargo contando un profesional experto en la zona que haya vendido propiedades recientemente podrá hacer una buena valoración teniendo en cuenta los puntos antes citados. Para así poder determinar lo que los compradores estarán dispuestos a pagar por nuestra vivienda
2ª Plan de marketing: esta fase es muy importante ya que no es lo mismo que nuestra vivienda se sitúe en el mejor escaparate con las mejores galas a que se sitúe en un rincón escondido de la tienda.
- Cartel. Es un elemento sencillo aunque en ocasiones nos puede generar llamadas de curiosos o personas con otras intenciones distintas a la compra, por lo que tenemos que tener mucho cuidado. Si tenemos el teléfono de nuestro asesor inmobiliario este sabrá filtrar estas llamadas y conseguir buenos contactos.
b. Publicaciones en los principales portales inmobiliarios nacionales. Actualmente las nuevas tecnologías han cambiado nuestra forma de vida, por lo que cada vez es más frecuente que los compradores antes de lanzarse a la compra, visiten y conozcan el mercado de la vivienda, y esto lo hacen a través de estos portales. En ellos es tan importante una buena fotografía ya que tenemos que hacer resaltar la vivienda del resto y habrá de estar publicada en las primeras páginas de los portales inmobiliarios más importantes. Un profesional conoce a la perfección como utilizar los portales para sacarle el mayor partido.
d. Base de datos. Si confiamos en una buena agencia inmobiliaria esta dispondrá de una gran cartera de clientes compradores previamente cualificados, esperando preparados para comprar, realizando un exhaustivo cruce de datos donde la venta se puede producir de inmediato.
Una vez elaborado el plan de marketing y viendo la aceptación por parte de los clientes compradores, el vendedor tendrá que realizar reuniones periódicas, haciendo un análisis de situación para potenciar las herramientas adecuadas.
3ª Visitas: una vez localizados a los posibles compradores para la vivienda, se producirán las visitas, pocas pero de calidad, si cuenta con un agente te ahorrará mucho tiempo de visitas, al estar los compradores debidamente cualificados y con los avances tecnológicos con los que contamos, las visitas es solo el último elemento para la decisión final de estos compradores.
4ª Venta del inmueble: una vez localizado el comprador y tomada la decisión se formalizará un contrato de compraventa que ha de darnos total seguridad para que en el momento de la firma ante notario no surjan problemas.
¿Qué tiene que tener en cuenta si estás buscando vivienda?
1º Defina claramente lo que está buscando
Comprar una casa es la decisión más importante para una familia a lo largo de su vida. Por lo tanto, tomarse un tiempo para meditar y pensar qué es imprescindible en la casa de tus sueños. El mejor método es hacer un ranking de las cosas que quieres que tenga su casa y otra con las cosas que no quiere. De esta forma podrá comparar claramente los pros y los contras de cada casa. También has de determinar el precio máximo dispuesto a pagar; te recomendamos que si necesitas financiación visites a tu banco para que cuando encuentres la vivienda que te enamore sea solo tuya la decisión de compra.
2º Cuidado con las gangas
Es verdad que la pandemia, ha cambiado el mercado inmobiliario, sin embargo no estamos en la crisis de 2008. Por lo tanto, desconfía de ese anuncio que te atrae porque tiene un precio fantástico, porque no existen grandes descuentos de precio en este momento. Y si es así confía en un profesional ya que este conoce las peculiaridades de cada vivienda y te hará saber
3º Comprobar la situación inmueble tanto el estado físico del mismo como la documentación
Cuando hayas seleccionado las viviendas que quieres ver tienes que abrir los ojos y fijarte en todo. Por ejemplo, en las paredes que no tengan manchas de humedad; el estado de la instalación eléctrica, carpintería, cocina y baño. Si existe algún desperfecto, eso no significará que descarte la compra, pero te podrá ayudara a saber el coste de la posible reparación que necesite y adelantarte posibles desperfectos futuros.
Con respecto a la documentación tiene que tener toda la necesaria para que una vez elegida la vivienda puedas tener garantías de que la venta se pueda llevar a cabo.
4º Contrato de compraventa
Una vez elegida la vivienda y en el momento de formalización privada de la compra ten precaución con las cláusulas abusivas que se detallen en el contrato de arras. Como la renuncia a los vicios ocultos… y cuidado con el tipo de arras que firmas (penitenciales, confirmatorias o penales) porque cada una de ellas adquieres un compromiso distinto. No entregue dinero antes de tener toda la documentación que acredite que la compraventa es posible. Toda precaución puede ser poca a la hora de decidir comprar una vivienda. Por eso, desde nuestra experiencia te recomiendo que te pongas en manos de profesionales, que te ayuden a finalizar este proceso con todas las garantías.
Más información:
Inmobiliara José Luis Escudero
Calle Marqués de Vistabella, 10, 18600 Motril
610370757
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